Miras kalan bir ev, arsa, tarla veya bahçe üzerinde mirasçıların anlaşamaması halinde en sık başvurulan hukuki yol ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasıdır.

Özellikle kardeşler arasında miras paylaşımında yaşanan anlaşmazlıklarda bu dava sayesinde ortak mülkiyet sona erdirilerek herkesin payı belirlenir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Ortaklığın giderilmesi davası; bir taşınır veya taşınmaz üzerindeki paylı ya da elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesini sağlayan dava türüdür.

Bu dava sonunda:

Taşınmaz bölünebiliyorsa aynen taksim edilir,
Bölünemiyorsa satılır,
Satış bedeli paydaşlar arasında paylaştırılır.

Uygulamada bu dava halk arasında “miras paylaşımı davası” veya “izale-i şuyu davası” olarak da bilinmektedir.

Paylı Mülkiyet ve Elbirliği Mülkiyeti Nedir?

Tapuda hisseler belirlenmişse paylı mülkiyet söz konusudur.

Örneğin;

Ahmet %50
Mehmet %25
Ayşe %25

şeklinde hisseler belli ise paylı mülkiyet vardır.

Miras bırakanın ölümünden sonra henüz paylaşım yapılmamışsa genellikle elbirliği mülkiyeti oluşur.

Bu durumda mirasçıların belirli hisseleri bulunmaz ve tereke üzerinde birlikte hak sahibi olurlar.

Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kim Açabilir?

Davayı;

Herhangi bir mirasçı,
Herhangi bir paydaş,
Bazı durumlarda paydaşın alacaklısı

açabilir.

Davada diğer tüm paydaşlar davalı olarak yer alır.

Örneğin dört kardeşten yalnızca birinin dava açması yeterlidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Arabuluculuk Zorunlu Mudur?

Evet.

7445 sayılı Kanun sonrasında ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuk dava şartı haline gelmiştir.

Mirasçılar önce arabulucuya başvurmak zorundadır.

Taraflar burada anlaşamazsa Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılabilir.

Arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Görevli mahkeme:

Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Yetkili mahkeme ise:

Taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Örneğin Nazilli’de bulunan bir taşınmaz için dava Nazilli Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Davaların süresi;

Taraf sayısına,
Taşınmaz sayısına,
Bilirkişi incelemelerine,
Muhdesat uyuşmazlığı bulunup bulunmamasına

göre değişmektedir.

Uygulamada arabuluculuk ve dava süreci birlikte değerlendirildiğinde davaların çoğu yaklaşık 1,5 – 3 yıl arasında sonuçlanmaktadır.

Satış işlemlerinin tamamlanması ise ayrıca zaman alabilmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Nasıl Yapılır?

Taşınmazın bölünmesi mümkün değilse mahkeme satış kararı verir.

Kararın kesinleşmesinden sonra satış işlemi satış memurluğu veya ilgili icra birimleri tarafından açık artırma yoluyla gerçekleştirilir.

Satış bedeli;

Masraflar düşüldükten sonra,
Pay oranlarına göre

ortaklara dağıtılır.

Miras Kalan Ev Her Zaman Satılır mı?

Hayır.

Toplumda yaygın bir yanlış bilgi vardır.

Ortaklığın giderilmesi davasının sonucu her zaman satış değildir.

Öncelikle taşınmazın bölünebilir olup olmadığı araştırılır.

Bölünebiliyorsa aynen taksim yoluna gidilebilir.

Satış son çaredir.

Aynen Taksim Nedir?

Aynen taksim, taşınmazın fiziksel olarak bölünmesidir.

Örneğin;

Bir arsanın ikiye ayrılması,
Birden fazla bağımsız bölümün mirasçılar arasında dağıtılması

aynen taksime örnek gösterilebilir.

Mahkeme;

İmar mevzuatını,
Tarımsal arazi sınırlamalarını,
Taşınmazın niteliğini

değerlendirir.

Paylaştırılan bölümlerin değeri eşit değilse eksik kalan tarafa para ödenerek denkleştirme yapılır. Buna uygulamada ivaz eklenmesi suretiyle denkleştirme denilmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Masrafları Kim Öder?

Davayı açan kişi başlangıçta;

Harçları,
Bilirkişi ücretlerini,
Tebligat giderlerini

öder.

Ancak dava sonunda bu giderler paydaşların payları oranında dağıtılır.

Satış yapılması halinde masraflar çoğu zaman satış bedelinden mahsup edilir.

Bu nedenle dava masrafları nihai olarak yalnızca davayı açan kişinin üzerinde kalmaz.

Muhdesatın Aidiyeti Nedir?

Miras kalan taşınmaz üzerinde;

Ev,
Ahır,
Depo,
Zeytinlik,
Meyve ağaçları,
Tarımsal tesisler

bulunabilir.

Bu yapı veya ağaçların bir mirasçı tarafından meydana getirildiği iddia ediliyorsa “muhdesatın aidiyeti” gündeme gelir.

Örneğin:

Miras kalan arsaya kardeşlerden biri kendi imkanlarıyla ev yaptıysa veya yıllar boyunca zeytin bahçesi oluşturduysa satış sırasında bu katkının dikkate alınması gerekebilir.

Bu durumda muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılması gerekebilir.

Mahkeme genellikle bu davanın sonucunu bekledikten sonra ortaklığın giderilmesi davasına devam eder.

Muhdesatın Aidiyeti Davası Neden Önemlidir?

Çünkü satış bedelinin paylaşımını doğrudan etkileyebilir.

Örneğin;

Arsanın değeri 2 milyon TL,
Üzerindeki evin değeri 3 milyon TL ise,

evin belirli bir mirasçı tarafından yapıldığı ispatlanabilirse satış bedelinin paylaşımında bu durum dikkate alınabilir.

Bu nedenle özellikle köylerde bulunan bağ, bahçe, zeytinlik ve aile konutlarında muhdesat uyuşmazlıkları sık görülmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Durumlarda Açılamayabilir?

Her olayın kendine özgü şartları bulunmakla birlikte;

Mirasçıların geçerli paylaşım sözleşmesi yapmış olması,
Sürekli bir amaca özgülenmiş mallar,
Bazı kat karşılığı inşaat sözleşmeleri,
Aynen paylaşımı tamamlanmış mallar

bakımından davanın reddi gündeme gelebilir.

Bu nedenle dava açılmadan önce somut olayın ayrıca değerlendirilmesi gerekir.

Sonuç

Miras kalan taşınmazlarda yıllarca süren anlaşmazlıklar çoğu zaman ortaklığın giderilmesi davası ile sona ermektedir.

Ancak her dosyada satış kararı verileceği düşüncesi doğru değildir. Aynen taksim imkanının bulunup bulunmadığı, muhdesat iddiaları, mirasçı sayısı ve taşınmazın özellikleri davanın sonucunu doğrudan etkilemektedir.

Bu nedenle dava açmadan veya size karşı açılan bir dava bulunduğunda hak kaybı yaşamamak için alanında deneyimli bir avukattan hukuki destek alınması önem taşımaktadır.