Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir? Satış ve İhale Süreci Nasıl İşler?
Bir taşınmazın birden fazla kişiye ait olması, özellikle miras yoluyla edinilen ev, arsa ve tarım arazilerinde zaman içerisinde çeşitli uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Paydaşlardan biri taşınmazın kullanılmasını, bir diğeri kiraya verilmesini, başka bir paydaş ise satılmasını isteyebilir. Ortakların taşınmazın paylaşılması veya değerlendirilmesi konusunda anlaşamaması hâlinde, mülkiyet ortaklığının sona erdirilmesi için ortaklığın giderilmesi davası açılması mümkündür.
Uygulamada izale-i şuyu davası olarak da bilinen ortaklığın giderilmesi davasında amaç, paylı veya elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesidir. Bu amaç, şartları varsa taşınmazın paydaşlar arasında fiziken bölünmesi yani aynen taksim yoluyla; aynen taksimin mümkün olmadığı durumlarda ise satış suretiyle gerçekleştirilebilir.
Ortaklığın giderilmesi davalarında satış ve ihale süreci bakımından 2026 yılında önemli bir değişiklik yapılmıştır. 12. Yargı Paketi kapsamında 7589 sayılı Kanun ile İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde yapılan değişiklik sonucunda, belirli şartları taşıyan miras taşınmazlarında ilk artırmanın yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılması öngörülmüştür. Ayrıca bu özel artırmada muhammen kıymetin yüzde ellisi değil, yüzde yüzü esas alınacaktır.
Bu nedenle özellikle miras kalan bir ev, arsa, tarla veya başka bir taşınmazın ortaklığın giderilmesi yoluyla satışında, yeni ihale sisteminin bilinmesi önem taşımaktadır.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası, bir mal üzerindeki birlikte mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesini sağlayan davadır.
Davanın açılabilmesi için taşınmaz üzerinde paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti bulunmalıdır.
Örneğin bir kişinin ölümü üzerine kendisine ait taşınmazın çocuklarına miras kalması hâlinde, mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti söz konusu olabilir. Benzer şekilde tapuda farklı oranlarda hisseleri bulunan kişiler arasında paylı mülkiyet bulunabilir.
Paydaşların ortaklığı kendi aralarında sona erdirememesi durumunda ortaklardan biri mahkemeye başvurarak ortaklığın giderilmesini talep edebilir.
Ortaklığın Giderilmesi İstenebilecek Taşınmazlar
Ortaklığın giderilmesi;
- tapuya kayıtlı taşınmazlar,
- bağımsız ve sürekli haklar,
- kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler
bakımından talep edilebilir.
Buna karşılık her birlikte mülkiyet ilişkisinde ortaklığın giderilmesi mümkün değildir. Örneğin paydaşlar arasında ortaklığın devamına ilişkin geçerli bir hukuki düzenleme bulunması veya özel kanunlardan kaynaklanan paylaşma yasaklarının mevcut olması hâlinde ayrıca değerlendirme yapılması gerekir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Bu nedenle ortaklığın giderilmesini isteyen tarafın doğrudan dava açması yerine öncelikle zorunlu arabuluculuk sürecini tamamlaması gerekir.
Arabuluculuk aşaması, özellikle mirasçılar veya paydaşlar arasında taşınmazın nasıl paylaşılacağı konusunda anlaşma sağlanabilmesi açısından da önemlidir. Tarafların anlaşması hâlinde uzun bir yargılama ve sonrasında satış sürecine gerek kalmadan uyuşmazlık çözülebilir.
Anlaşma sağlanamaması hâlinde ise ortaklığın giderilmesi davası açılabilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Nerede Açılır?
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Taşınmazlar bakımından yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Birden fazla taşınmazın aynı davaya konu olması hâlinde bunlardan birinin bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Davada basit yargılama usulü uygulanır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kimler Açabilir?
Paylı mülkiyette paydaşlardan, elbirliği mülkiyetinde ise ortaklardan biri ortaklığın giderilmesini talep edebilir.
Davanın açılması için bütün paydaşların ortak hareket etmesi veya ortaklığın giderilmesine rıza göstermesi gerekmez.
Bununla birlikte ortaklığın giderilmesi bütün paydaşların hukuki durumunu etkilediğinden, davada tüm ortak ve paydaşların yer alması gerekir. Davacı tarafından paydaşlardan birinin eksik gösterilmesi hâlinde taraf teşkilinin tamamlanması gerekir.
Elbirliği mülkiyetinde ortaklardan birinin alacaklısının da belirli şartlarla ve icra mahkemesinden yetki almak suretiyle ortaklığın giderilmesi davası açması mümkündür.
Hissedarlardan Biri Hissesini Satmak İstemezse Ne Olur?
Ortaklığın giderilmesi davalarında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, paydaşlardan birinin ortaklığı sona erdirmek istemesine karşılık diğer paydaşın taşınmazın satılmasını istememesidir.
Kural olarak bir paydaşın ortaklığın devamını istemesi, diğer paydaşın ortaklığın giderilmesini talep etmesine tek başına engel olmaz.
Ancak ortaklığın giderilmesinin istenmesi, taşınmazın mutlaka satılacağı anlamına da gelmez. Öncelikle taşınmazın aynen taksim edilmesinin mümkün olup olmadığı değerlendirilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Sonuçlanır?
Ortaklık esas olarak iki şekilde giderilebilir:
Aynen taksim: Taşınmaz bölünmeye elverişli ise paydaşlara ayrı bölümler verilerek birlikte mülkiyet sona erdirilebilir.
Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi: Taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değilse taşınmaz satılarak elde edilen bedel paydaşlar arasında dağıtılabilir.
TMK m.699/2 uyarınca paylaşma biçiminde anlaşma sağlanamadığında, paydaşlardan birinin istemi üzerine malın aynen bölünmesi değerlendirilebilir. Bölünen parçaların değerleri birbirine denk değilse para eklenerek denkleştirme yapılması da mümkündür.
Aynen Taksim Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi
Aynen taksim, taşınmazın satışa çıkarılmadan fiziken bölünerek paydaşlara verilmesidir.
Örneğin bölünmeye elverişli geniş bir arazinin imar ve diğer mevzuat hükümleri bakımından ifrazı mümkünse, taşınmazın satılması yerine aynen taksimi söz konusu olabilir.
Mahkeme aynen taksimin mümkün olup olmadığını değerlendirmek amacıyla keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırabilir. Aynen taksimin mümkün olduğunun belirlenmesi hâlinde bilirkişi tarafından ifraz krokisi hazırlanır.
Paydaşlar bölümlerin paylaşılması konusunda anlaşırsa paylaşım bu anlaşmaya göre yapılabilir. Anlaşamamaları durumunda mahkeme huzurunda kura çekilmesi mümkündür.
Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse ortaklığın satış yoluyla sona erdirilmesi gündeme gelir.
Örneğin üç kardeşe miras kalan tek bir konutun üç ayrı bağımsız taşınmaz hâlinde paylaştırılması mümkün değilse, taşınmazın satılması ve satış bedelinin mirasçıların hisselerine göre paylaştırılması söz konusu olabilir.
Özel bir neden bulunmadıkça ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde açık artırma yoluna başvurulur. Satış bedeli paylara veya mirasçılık hisselerine göre dağıtılır.
2026 yılında yapılan değişiklik ise özellikle miras yoluyla edinilen taşınmazlarda bu ihale sürecine ilişkin yeni bir sistem getirmiştir.
- Yargı Paketi ile Ortaklığın Giderilmesi Davalarında Ne Değişti?
7589 sayılı Kanun ile İcra ve İflas Kanunu’nun 114. maddesinde yapılan değişiklik uyarınca;
tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılacaktır.
Mirasçılar arasındaki bu özel artırma usulü yalnızca bir defaya mahsus olmak üzere uygulanacaktır.
Bu düzenleme özellikle aileden miras kalan taşınmazların ortaklığın giderilmesi yoluyla satışında önemli sonuçlar doğurmaktadır.
İlk İhaleye Sadece Mirasçılar mı Katılacak?
Yeni düzenleme bütün ortaklığın giderilmesi davalarında ilk artırmanın paydaşlar arasında yapılacağı anlamına gelmemektedir.
Birinci artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılabilmesi için şu şartların birlikte bulunması gerekir:
- Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olmalıdır.
- Taşınmazdaki bütün malikler mülkiyet hakkını miras yoluyla edinmiş olmalıdır.
- Taşınmaz üzerinde mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkı bulunmamalıdır.
Bu şartlar gerçekleştiğinde üçüncü kişiler birinci artırmaya katılamayacak, artırma yalnızca taşınmazın maliki olan mirasçılar arasında gerçekleştirilecektir.
Mirasçıların İhaleye Katılması İçin Teminat Göstermesi Gerekiyor mu?
Eski düzenlemede ortaklığın giderilmesi satışına katılan pay sahibi, ortaklık payının teminatı karşıladığı miktar ölçüsünde ayrıca teminat göstermekten muaftı. 7589 sayılı Kanunla İİK m.114/7-6’da yapılan değişiklik sonucunda pay sahiplerine ilişkin bu özel teminat muafiyeti kaldırılmıştır. Yeni hükümde teminat muafiyeti, satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklı bakımından korunmuştur.
Mirasçı Olmayan Bir Hissedar Varsa İlk İhale Yine Mirasçılar Arasında mı Yapılır?
Hayır. Kanun, özel ihale usulünün uygulanabilmesi için mirasçılar dışında üçüncü kişilerin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının bulunmamasını aramaktadır.
Dolayısıyla taşınmazdaki paylardan biri üçüncü kişiye devredilmiş ve artık mirasçı olmayan bir kişi de taşınmaza malik olmuşsa, İİK m.114’te düzenlenen mirasçılara özgü birinci artırma usulünün şartları oluşmayacaktır.
Bu nedenle yeni düzenleme bakımından yalnızca tapudaki pay oranlarının değil, maliklerin taşınmazı hangi hukuki yolla edindiklerinin de incelenmesi gerekir.
Mirasçılar Arasındaki İlk İhale Muhammen Bedelin Yüzde Kaçından Başlayacak?
- Yargı Paketi ile getirilen değişikliğin önemli yönlerinden biri de ilk artırmada uygulanacak bedeldir.
Mirasçılar arasındaki birinci artırmada geçerli teklifin, muhammen kıymetin %100’ü ile varsa rüçhanlı alacakların toplamından yüksek olan miktarı ve ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi gerekir.
Örnek Üzerinden Yeni İhale Sistemi
Babalarından kalan bir taşınmazın üç kardeş adına kayıtlı olduğunu düşünelim.
Taşınmazda bu üç mirasçı dışında başka bir malik bulunmasın ve ortaklığın giderilmesi davası sonucunda taşınmazın satışına karar verilmiş olsun.
Satış aşamasında taşınmazın muhammen kıymeti 6.000.000 TL olarak belirlendiğinde, yeni düzenlemenin şartları mevcutsa birinci artırma yalnızca taşınmazın maliki olan mirasçılar arasında gerçekleştirilecektir.
Üçüncü kişiler bu artırmaya katılamayacaktır.
Ayrıca bu özel artırmada geçerli teklifin, muhammen kıymetin yüzde yüzü ile varsa rüçhanlı alacakların toplamından yüksek olan tutarı ve kanunda öngörülen satış/paylaştırma masraflarını aşması gerekecektir.
Böylece kanun, mirasçılara taşınmazın üçüncü kişilere açılmasından önce kendi aralarında satın alınabilmesi için bir imkân tanırken, taşınmazın ilk artırmada muhammen kıymetin çok altında bir bedelle mirasçılardan birine geçmesini de sınırlandırmaktadır.
İlk İhalede Satış Gerçekleşmezse Ne Olur?
Mirasçılara özgü artırma usulü bir defaya mahsus uygulanmaktadır.
Dolayısıyla ilk artırmada satış gerçekleşmemesi hâlinde yalnızca mirasçıların katılabildiği artırma yeniden yapılmaz. İkinci artırmada ise İİK m.114’te düzenlenen muhammen kıymetin yüzde ellisine ilişkin eşik uygulanır.
Bu sistemle mirasçılara ilk artırmada taşınmazı kendi aralarında satın alabilme imkânı tanınırken, bu imkânın satış sürecini süresiz olarak engellemesinin de önüne geçilmektedir.
İhaleyi Kazanan Mirasçı Bedeli Yatırmazsa Ne Olur?
Yeni düzenleme, en yüksek teklifi verdiği hâlde ihale bedelini süresinde yatırmayan ihale alıcısı bakımından da önemli sonuçlar öngörmektedir.
Ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde en yüksek teklifi verip ihale bedelini süresinde yatırmayan ihale alıcısının teminatı iade edilmez. Satış masrafları düşüldükten sonra kalan miktar paydaşlara payları oranında ödenir.
İhale bedelini yatırmayan kişinin paydaş olması hâlinde ise alınan teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir.
Bunun yanında en yüksek teklifi verdiği hâlde ihale bedelini süresinde yatırmayan ihale alıcısı hakkında teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası uygulanması öngörülmüştür.
Dolayısıyla özellikle mirasçılar arasında gerçekleştirilecek artırmada teklif verilmeden önce ihale bedelinin süresi içerisinde karşılanıp karşılanamayacağının değerlendirilmesi önemlidir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Süreci Nasıl İşler?
Mahkemenin ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar vermesi, taşınmazın aynı anda satışa çıkarıldığı anlamına gelmez.
Kararın kesinleşmesinden sonra taraflardan birinin başvurması üzerine satış dosyası açılır. Satış işlemleri uygulamada genellikle kararı veren Sulh Hukuk Mahkemesinin satış memurluğu tarafından yürütülür.
Satış memurluğu gerekli tapu kayıtlarını ve taşınmazın imar durumunu temin eder. Ardından keşif yapılır ve bilirkişi heyeti tarafından taşınmazın rayiç değeri, diğer ifadeyle muhammen kıymeti, belirlenir.
2026 değişikliğinden sonra muhammen kıymet özellikle mirasçılar arasındaki birinci artırma bakımından daha da önemli hâle gelmiştir. Çünkü özel ilk artırmada uygulanacak asgari eşik doğrudan bu değer üzerinden belirlenmektedir.
Kıymet Takdirine İtiraz Edilebilir mi?
Taşınmaz için belirlenen muhammen kıymetin gerçek piyasa değerini yansıtmadığı düşünülüyorsa kıymet takdirine itiraz edilmesi mümkündür.
Kıymet takdirine itiraz süresi, raporun tebliğinden itibaren yedi gündür. Kıymet takdirine ilişkin davada verilen karar kesindir. Kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe yeniden kıymet takdiri istenemez.
İhalenin feshi aşamasında kıymet takdirine yönelik itirazların kural olarak dinlenmemesi nedeniyle, taşınmazın değerine ilişkin itirazların süresi içerisinde ileri sürülmesi önem taşımaktadır.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Muhdesat Sorunu
Ortaklığın giderilmesi davalarında özellikle arsa ve tarım arazilerinde karşılaşılan önemli uyuşmazlıklardan biri muhdesatın aidiyetidir.
Taşınmaz üzerindeki bir yapının veya muhdesat niteliğindeki unsurun paydaşlardan birine ait olduğu ileri sürülebilir.
Bu iddianın diğer paydaşlar tarafından kabul edilmemesi hâlinde muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılması ve bu davanın ortaklığın giderilmesi davasında bekletici mesele yapılması mümkündür.
Muhdesatın belirli bir kişiye ait olduğunun tespit edilmesi durumunda muhdesatın taşınmazın toplam değerine oranı belirlenir. Satış sonrasında muhdesata isabet eden bedel muhdesat sahibine, arza ilişkin kalan bedel ise paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır.
Bu husus özellikle üzerinde yapı bulunan arsalar ile miras kalan tarım taşınmazlarında satış bedelinin paylaştırılması açısından önemlidir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?
Ortaklığın giderilmesi davasının ne kadar süreceği somut dosyanın özelliklerine göre değişmektedir.
Taraf ve taşınmaz sayısı, tebligat işlemleri, keşif ve bilirkişi incelemesi, aynen taksim ihtimali, tarafların ileri sürdüğü mülkiyet ve muhdesat iddiaları ile başka bir davanın sonucunun beklenmesinin gerekip gerekmediği yargılama süresini doğrudan etkileyebilir.
Örneğin muhdesatın aidiyeti, mirasçılık belgesinin iptali, önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil veya miras taksim sözleşmesinin iptali gibi uyuşmazlıkların çözümü ortaklığın giderilmesi davası bakımından bekletici mesele yapılabilir.
Ayrıca davanın sonuçlanması ile taşınmazın satılması aynı aşama değildir. Satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi hâlinde kararın kesinleşmesinden sonra satış dosyasının açılması, kıymet takdiri ve ihale işlemlerinin ayrıca gerçekleştirilmesi gerekir.
Bu nedenle ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında toplam süreç değerlendirilirken yalnızca mahkemedeki dava süresi değil, sonrasındaki satış aşaması da dikkate alınmalıdır.
2026 Değişikliği Miras Kalan Taşınmazlar Açısından Neden Önemli?
- Yargı Paketi ile getirilen sistem, özellikle aileden kalan taşınmazların ortaklığın giderilmesi yoluyla satışında önemli bir değişiklik yaratmıştır.
Düzenleme, gerekli şartların bulunması hâlinde taşınmazın doğrudan üçüncü kişilerin de katılabileceği birinci artırmaya çıkarılması yerine öncelikle malik mirasçılar arasında artırmaya sunulmasını sağlamaktadır.
Ancak mirasçılara tanınan bu imkân, taşınmazın düşük bedelle mirasçılardan birine geçirilmesine yönelik değildir. İlk artırmada muhammen kıymetin yüzde yüzünün esas alınması da bu açıdan önem taşımaktadır.
Bu nedenle miras kalan bir ev, arsa, tarla veya başka bir taşınmaz hakkında ortaklığın giderilmesi davası düşünülürken yalnızca davanın açılıp açılamayacağı değil; aynen taksim imkânı, satış ihtimali, taşınmazın muhammen kıymeti ve yeni ihale sisteminin sonuçları birlikte değerlendirilmelidir.
Yeni Düzenleme Devam Eden Satışlara Uygulanacak mı?
Yeni düzenleme, yürürlük tarihinden önce ilanı yapılmış artırmalara uygulanmaz; bu artırmalarda önceki hükümler uygulanmaya devam eder. Bu nedenle somut dosyada satış ilanının tarihi önem taşır.
Sık Sorulan Sorular
Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda ne olur?
Taşınmazın aynen taksimi mümkünse ortaklık bölünme yoluyla sona erdirilebilir. Aynen taksim mümkün değilse satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilebilir. Satış bedeli pay veya mirasçılık hisselerine göre dağıtılır.
Hissedarlardan biri satış istemezse ortaklığın giderilmesi engellenebilir mi?
Bir paydaşın ortaklığın devamını istemesi, kural olarak diğer paydaşın ortaklığın giderilmesini talep etmesine engel değildir. Bununla birlikte ortaklığın aynen taksim veya satış yoluyla mı giderileceği somut taşınmazın özelliklerine göre belirlenir.
Ortaklığın giderilmesi davasında ilk ihaleye kimler katılabilir?
2026 değişikliğinin şartlarının bulunması hâlinde, tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişinin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır.
Mirasçılar arasındaki ilk ihale hangi bedelden başlar?
Yeni düzenleme kapsamındaki birinci artırmada muhammen kıymetin yüzde ellisi yerine yüzde yüzü esas alınır.
İlk ihalede mirasçılardan hiçbiri taşınmazı almazsa ne olur?
Mirasçılar arasındaki özel artırma usulü bir defaya mahsustur. İlk artırmanın sonuçsuz kalması hâlinde ikinci artırmada mirasçılara özgü bu sınırlama devam etmez.
Ortaklığın giderilmesi davasından önce arabuluculuk zorunlu mudur?
Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede açılır?
Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Taşınmazlar bakımından yetkili mahkeme kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Sonuç
Ortaklığın giderilmesi davaları; zorunlu arabuluculuk, dava, aynen taksim veya satış kararı ve gerektiğinde satış-ihale aşamalarından oluşabilen kapsamlı bir süreçtir. Özellikle miras kalan taşınmazlarda paydaş sayısı, mülkiyetin niteliği, taşınmazın bölünebilir olup olmadığı ve satış hâlinde uygulanacak ihale kuralları uyuşmazlığın sonucunu doğrudan etkileyebilir.
7589 sayılı Kanunla İİK m.114’te yapılan değişiklik sonucunda, tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlarda birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında gerçekleştirilecektir. Bu özel artırma bir defaya mahsus olup, ilk artırmada muhammen kıymetin yüzde yüzü esas alınacaktır.
Dolayısıyla ortaklığın giderilmesi davasına başvurulmadan veya satış aşamasına geçilmeden önce taşınmazın hukuki durumu ile yeni satış hükümlerinin somut olay bakımından birlikte değerlendirilmesi önem taşımaktadır.
Bir Cevap Yazın