Kira Sözleşmesi Yazılı Olmak Zorunda mıdır?
Kira sözleşmesi yazılı veya sözlü olarak kurulabilir. Kanunda, konut kira sözleşmelerinin geçerliliği için genel olarak yazılı şekil şartı öngörülmemiştir. Bununla birlikte, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi ve sözleşme şartlarının ispatlanabilmesi açısından kira sözleşmesinin yazılı olarak yapılması önemle tavsiye edilir.
Son dönemde kira sözleşmelerinin e-Devlet üzerinden yapılacağına ilişkin çeşitli haberler yayımlanmıştır. e-Devlet üzerinden Kira Sözleşmesi İşlemleri hizmeti sunulmakla birlikte, hâlihazırda bütün kira sözleşmelerinin e-Devlet üzerinden yapılmasını zorunlu tutan bir yasal düzenleme bulunmamaktadır. Taraflar, kira sözleşmesini yazılı olarak kendi aralarında düzenlemeye devam edebilirler.
Kira sözleşmesinin yazılı olması özellikle;
- Sözleşmenin taraflarının belirlenmesi,
- Aylık kira bedeli ve ödeme koşullarının ispatlanması,
- Kira artış oranının tespiti,
- Kira süresi ve sözleşmenin uzamasına ilişkin hükümlerin belirlenmesi,
- Depozito ve kefalet koşullarının açıklığa kavuşturulması,
- Taşınmazın teslim sırasındaki durumunun ve demirbaşların tespit edilmesi,
- Taşınmazın hangi amaçla kullanılacağının belirlenmesi
bakımından önem taşır.
Kira sözleşmesinde hangi bilgiler bulunmalıdır?
Yazılı kira sözleşmesinde mümkün olduğunca aşağıdaki bilgilere yer verilmelidir:
- Kiraya verenin ve kiracının adı, soyadı, kimlik ve iletişim bilgileri,
- Kiralanan taşınmazın tam ve açık adresi,
- Taşınmazın teslim tarihindeki durumu,
- Taşınmazla birlikte teslim edilen demirbaşların ayrıntılı listesi,
- Aylık kira bedeli,
- Kira bedelinin ödeme günü ve ödeme şekli,
- Kiranın yatırılacağı banka hesabı ve IBAN bilgisi,
- Kira artışının hangi esaslara göre yapılacağı,
- Kararlaştırılmışsa kira sözleşmesinin süresi,
- Taşınmazın konut, işyeri veya başka bir amaçla kullanılacağı,
- Depozito miktarı ve iade şartları,
- Varsa kefile ve kefaletin kapsamına ilişkin bilgiler,
- Aidat ve yan giderlerin hangi tarafça karşılanacağı,
- Sözleşmenin düzenlenme tarihi,
- Tarafların adları, soyadları ve imzaları.
Ayrıca taşınmazın ve demirbaşların teslim sırasındaki durumunu gösteren fotoğrafların çekilmesi ve sözleşmeye ek bir teslim ve demirbaş tutanağı düzenlenmesi yararlı olacaktır. Böylece kiracının taşınmazı hangi durumda teslim aldığı ve sözleşme sona erdiğinde hangi durumda geri verdiği daha kolay belirlenebilir.
2. Belirli Süreli ve Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi Arasındaki Fark Nedir?
Belirli süreli kira sözleşmesi, tarafların kira ilişkisinin süresini başlangıçta belirledikleri sözleşmedir. Örneğin sözleşmenin bir yıl süreyle düzenlenmesi hâlinde belirli süreli kira sözleşmesi söz konusu olur. Belirsiz süreli kira sözleşmesinde ise kira ilişkisinin ne zaman sona ereceği önceden belirlenmemiştir.
Bununla birlikte, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmede yazılı sürenin dolması, kira ilişkisinin kendiliğinden sona erdiği anlamına gelmez. Kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren ise yalnızca sözleşme süresinin sona erdiğini ileri sürerek kiracıyı tahliye edemez.
Buraya son iki cümleyi mutlaka ekleyelim. İnsanların en çok yanıldığı nokta, “Bir yıllık sözleşme bitti, kiracı artık çıkmak zorunda” düşüncesidir.
3. Depozito En Fazla Kaç Aylık Olabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıdan alınabilecek depozito, diğer bir ifadeyle güvence bedeli, üç aylık kira bedelini aşamaz. Üç aylık kira bedeli kanuni üst sınırdır; depozitonun mutlaka üç aylık kira bedeli kadar belirlenmesi gerekmez.
Depozitonun miktarı ve hangi şekilde ödendiği kira sözleşmesinde açıkça gösterilmelidir. Para olarak kararlaştırılan güvence bedelinin, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilemeyecek şekilde vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması kanunda öngörülen yöntemdir.
Uygulamada depozitonun doğrudan ev sahibine ödendiği durumlarla da karşılaşılmaktadır. Böyle bir durumda ödemenin banka dekontu, makbuz veya kira sözleşmesindeki açık bir kayıtla ispatlanabilmesi önem taşır.
4. Öğrenci Evinde Anne veya Babanın Kefaleti Geçerli midir?
Öğrenci adına yapılan kira sözleşmesinde anne veya baba kefil olabilir. Ancak kefilin sorumluluğu yalnızca kira sözleşmesinde “kefil” olarak gösterilmesiyle doğmaz. Kefaletin geçerli olabilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen şekil şartlarının yerine getirilmesi gerekir.
Kefalet sözleşmesinde özellikle;
- Kefilin sorumlu olacağı azami miktarın,
- Kefalet tarihinin,
- Müteselsil kefalet kararlaştırılıyorsa bu anlama gelen ifadenin
kefilin kendi el yazısıyla belirtilmesi gerekir. Evli kişilerin kefaletinde, kanuni istisnalar dışında eşin yazılı rızası da aranabilir.
Kefil, kiracıyla ilgili her türlü “hukuki sorundan” sınırsız biçimde sorumlu olmaz. Sorumluluğu, geçerli kefalet sözleşmesinde belirtilen kapsam ve azami miktarla sınırlıdır. Kira borcu, aidat, hasar veya sözleşmenin uzadığı dönemler bakımından kefilin sorumluluğu somut sözleşme hükümlerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.
5. Demirbaş ve Teslim Tutanağı Neden Önemlidir?
Kiralanan taşınmazın ve taşınmazla birlikte verilen demirbaşların durumu, kira ilişkisinin başlangıcında ayrıntılı bir teslim tutanağıyla belirlenmelidir. Aksi hâlde kira sözleşmesi sona erdiğinde;
- Demirbaşın kiracıya teslim edilip edilmediği,
- Eşyanın teslim sırasındaki durumu,
- Hasarın kiracı tarafından meydana getirilip getirilmediği,
- Mevcut durumun olağan eskime mi yoksa kiracının verdiği zarar mı olduğu
konularında ispat sorunu yaşanabilir.
Teslim tutanağında demirbaşların yalnızca “buzdolabı, fırın, kombi” şeklinde sayılmasıyla yetinilmemelidir. Mümkünse eşyanın;
- Markası ve modeli,
- Cinsi,
- Adedi,
- Çalışır durumda olup olmadığı,
- Mevcut çizik, kırık veya kusurları
ayrıntılı şekilde yazılmalıdır.
Taşınmazın duvarları, zemini, kapıları, pencereleri, mutfak ve banyo bölümleri ile demirbaşları fotoğraf ve videoyla kaydedilmeli; bu görüntülerin teslim tutanağının eki olduğu belirtilmelidir. Sayaç değerleri ve teslim edilen anahtar sayısı da tutanağa eklenmelidir.
6. Emlakçı Hizmet Bedelini Kim Öder?
Kiralama işlemlerinde emlakçının alabileceği toplam hizmet bedeli, Katma Değer Vergisi hariç bir aylık kira bedelini aşamaz. Bu sınır, kiracı ve ev sahibinden alınan bedellerin toplamı için geçerlidir.
Hizmet bedelinin kim tarafından ödeneceği taraflar arasında kararlaştırılabilir. Aksi yönde yazılı bir anlaşma bulunmadıkça hizmet bedelinin kiraya veren ile kiracı arasında eşit olarak paylaşılması esastır.
Uygulamada komisyonun tamamının kiracı tarafından ödendiği görülse de bu durum kendiliğinden uygulanacak bir kanun kuralı değildir. Komisyonun tamamının kiracıya bırakılması, taraflar arasında bu yönde yapılan anlaşmaya dayanmalıdır. Ödenecek bedel ve tarafların payları, taşınmaz gösterme belgesi veya aracılık sözleşmesi imzalanırken kontrol edilmelidir.
Senin yazdığın “Pratikte komisyonun tamamını genellikle kiracı öder” cümlesi doğru bir piyasa gözlemi; ancak “aksi kararlaştırılmadıkça” ifadesini bunun önüne değil, hukuki paylaşım kuralına bağlamak gerekiyordu.
Bir yanıt yazın