Deprem riski, eski yapı stoğu ve kentsel dönüşüm ihtiyacı nedeniyle riskli yapı tespiti, özellikle Nazilli, Aydın, Kuşadası ve Efeler çevresinde taşınmaz sahipleri için giderek daha önemli hale gelmiştir. Bir binanın riskli yapı olarak tespit edilmesi yalnızca teknik bir inceleme değildir; mülkiyet hakkı, tahliye, yıkım, kira yardımı, arsa payı satışı, müteahhitle sözleşme ve kat maliklerinin karar alma süreci bakımından ciddi hukuki sonuçlar doğurur.
Bu nedenle riskli yapı tespiti yaptırmadan önce, tespit sonrasında itiraz süresini kaçırmadan ve özellikle yükleniciyle kentsel dönüşüm sözleşmesi imzalamadan önce hukuki sürecin doğru değerlendirilmesi gerekir.
Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?
Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Kanun kapsamında, Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar tarafından yapılır. Maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin başvurusu riskli yapı tespiti için yeterlidir. Yani binadaki tüm maliklerin birlikte başvuru yapması şart değildir.
Başvuru elektronik sistem üzerinden yapılır ve yapı, yönetmelikte belirlenen teknik esaslara göre incelenir. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamış arsa paylı taşınmazlarda ise başvuruyu, kural olarak yapının sahibi olan arsa payı sahibi yaptırabilir.
Nazilli, Aydın, Kuşadası ve Efeler’de eski apartmanlar, müstakil yapılar, arsa paylı binalar ve miras kalan taşınmazlar bakımından bu süreç özellikle dikkatli yürütülmelidir. Çünkü yanlış başvuru, eksik malik bilgisi veya hatalı teknik rapor ileride ciddi uyuşmazlıklara neden olabilir.
Riskli Yapı Raporu Sonrası Ne Olur?
Lisanslı kuruluş tarafından yapılan inceleme sonucunda binanın riskli olduğu tespit edilirse, rapor Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne veya yetki verilmişse ilgili idareye bildirilir. Müdürlük veya idare raporu inceler. Eksiklik veya hata varsa rapor iade edilebilir; uygun bulunan raporlar ise tapu müdürlüğüne bildirilir.
Bu aşamada riskli yapı tespiti tapu kaydına işlenir. Tapu kaydına işlenen belirtme, ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilir. Bu tebligatla birlikte hem itiraz süreci hem de yıkım süreci bakımından önemli süreler işlemeye başlar.
Riskli Yapı Tespitine Kaç Gün İçinde İtiraz Edilir?
Riskli yapı tespitine karşı, tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir. İtiraz, riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe dilekçe ile yapılır.
İtirazları teknik heyet inceler. Teknik heyet; üniversitelerden bildirilen üyeler ile Bakanlık teşkilatında görev yapan mühendislerden oluşur. İtiraz kabul edilirse riskli yapı tespiti ortadan kalkabilir. İtiraz reddedilirse riskli yapı kararı kesinleşir ve yıkım süreci devam eder.
Bu nedenle özellikle Aydın, Nazilli, Kuşadası ve Efeler’de riskli yapı tebligatı alan maliklerin süreyi kaçırmaması gerekir. 15 günlük süre kısa olduğu için tebligat alındığında hızlı hareket edilmelidir.
Riskli Yapının Yıkımı İçin Ne Kadar Süre Verilir?
Riskli yapı olarak tapu kaydına işlenen taşınmazların maliklerine, yapının yıktırılması için 60 günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde maliklerin binayı tahliye etmesi ve yıkım işlemlerini gerçekleştirmesi beklenir.
Verilen süre sonunda yapı malik tarafından yıktırılmazsa, idare tarafından yerinde kontrol yapılır. Yapının hâlâ yıkılmadığı tespit edilirse maliklere ek süre verilebilir. Ek süre sonunda da yıkım yapılmazsa elektrik, su ve doğal gaz hizmetlerinin durdurulması gündeme gelebilir.
Son aşamada riskli yapının tahliyesi ve yıkımı, idare tarafından kolluk desteğiyle yapılabilir veya yaptırılabilir.
Yıkım Masraflarını Kim Öder?
Riskli yapı malik tarafından yıktırılmaz ve yıkım idare veya Bakanlık tarafından gerçekleştirilirse, tahliye ve yıkım masraflarından maliklerin hisseleri oranında sorumluluğu doğar. Bu masraflar, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil edilebilir.
Bu nedenle “nasıl olsa belediye yıkar” düşüncesi ekonomik açıdan risklidir. Yıkım süreci maliklerin kontrolünde yürütülmediğinde hem masraf artabilir hem de sonradan tahsil işlemleriyle karşılaşılabilir.
Riskli Yapılarda Kira Yardımı Alınabilir mi?
Riskli yapı nedeniyle tahliye edilen maliklere, kiracılara, işyeri işletenlere veya sınırlı ayni hak sahiplerine belirli şartlarla kira yardımı yapılabilir. Kira yardımının süresi, tutarı ve başvuru şartları Bakanlık tarafından belirlenir.
Riskli alan dışındaki riskli yapılarda kira yardımı süresi genel olarak 18 ay olarak uygulanmaktadır. Ancak güncel kira yardımı tutarları yıllara ve illere göre değiştiği için başvuru sırasında Bakanlık tarafından ilan edilen güncel rakamların dikkate alınması gerekir.
Ayrıca aynı kişi hem kira yardımı hem de faiz desteğinden birlikte yararlanamaz. Kira yardımı alan faiz desteğinden, faiz desteği alan ise kira yardımından faydalanamaz.
Kentsel Dönüşümde Malikler Anlaşamazsa Ne Olur?
Riskli yapının yıkımından sonra veya dönüşüm sürecinde maliklerin yeniden yapım, kat karşılığı inşaat, hasılat paylaşımı, arsa payı satışı veya yükleniciyle anlaşma konularında karar alması gerekir.
Bu aşamada kanunda öngörülen çoğunlukla karar alınır. Karara katılmayan maliklere teklif bildirilir ve belirli süre içinde kabul etmemeleri halinde arsa paylarının satışı gündeme gelebilir.
Bu nedenle kentsel dönüşüm süreci yalnızca “binanın riskli çıkması” meselesi değildir. Asıl uyuşmazlık çoğu zaman şu aşamalarda çıkar:
- Hangi müteahhitle anlaşılacağı,
- Arsa paylarının nasıl değerlendirileceği,
- Yeni bağımsız bölümlerin nasıl paylaşılacağı,
- Kira yardımı ve taşınma sürecinin nasıl yürütüleceği,
- Karara katılmayan maliklerin haklarının ne olacağı,
- Sözleşmede teslim süresi ve cezai şartların nasıl düzenleneceği.
Özellikle Nazilli, Aydın, Kuşadası ve Efeler’de aile apartmanları, miras kalan taşınmazlar ve arsa paylı eski yapılar bakımından maliklerin baştan yazılı ve hukuken güvenli bir anlaşma yapması önemlidir.
Müteahhitle Kentsel Dönüşüm Sözleşmesi Yaparken Nelere Dikkat Edilmeli?
Riskli yapı tespiti sonrasında en kritik aşamalardan biri yükleniciyle yapılacak sözleşmedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi veya kentsel dönüşüm sözleşmesi imzalanırken yalnızca bağımsız bölüm paylaşımına bakmak yeterli değildir.
Sözleşmede özellikle şu hususlar açıkça düzenlenmelidir:
- Teslim süresi,
- Ruhsat ve iskan yükümlülüğü,
- Gecikme halinde cezai şart,
- Kira yardımı veya taşınma desteği,
- Yeni bağımsız bölümlerin niteliği,
- Arsa paylarının düzenlenmesi,
- Ortak alanlar,
- Eksik ve ayıplı işlerden sorumluluk,
- Teminat,
- Sözleşmeden dönme şartları.
Eksik hazırlanmış bir sözleşme, riskli yapı sürecini yıllarca sürebilecek tapu, tazminat ve inşaat hukuku uyuşmazlığına dönüştürebilir.
Nazilli ve Aydın Çevresinde Riskli Yapı Sürecinde Hukuki Destek Neden Önemlidir?
Nazilli, Aydın, Kuşadası ve Efeler’de birçok taşınmaz eski yapı stoğu, miraslı mülkiyet, hisseli arsa, kat irtifakı eksikliği veya aile içi anlaşmazlık nedeniyle dönüşüm sürecinde hukuki risk taşımaktadır.
Riskli yapı tespiti yaptırmadan önce, tespit kararına itiraz süresinde, yıkım ve tahliye aşamasında, kira yardımı başvurusunda veya müteahhitle sözleşme imzalanmadan önce hukuki destek alınması hak kaybını önler.
Özellikle maliklerden biri süreci başlatmışsa, diğer maliklerin tebligatları dikkatle takip etmesi; itiraz, anlaşma, satış ve yeniden yapım aşamalarında sürelere uygun hareket etmesi gerekir.
Sonuç
Riskli yapı tespiti, deprem güvenliği bakımından önemli olduğu kadar, mülkiyet hakkı ve ekonomik menfaatler bakımından da ciddi sonuçlar doğuran bir süreçtir. Maliklerin 15 günlük itiraz süresini, yıkım sürecini, kira yardımı imkanlarını ve kentsel dönüşüm sözleşmesinin sonuçlarını dikkatle değerlendirmesi gerekir.
Nazilli, Aydın, Kuşadası ve Efeler’de riskli yapı tespiti, kentsel dönüşüm sözleşmesi, malik anlaşmazlıkları, arsa payı satışı, kira yardımı veya müteahhitle yaşanan uyuşmazlıklar hakkında hukuki destek almak için Demireller Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Bir Cevap Yazın