Kiralanan eve taşındıktan sonra ortaya çıkan rutubet, küf, su sızıntısı, tesisat arızası veya ısınma problemi yalnızca günlük yaşamı zorlaştıran teknik sorunlar değildir. Bu eksiklikler, evin sözleşmede amaçlanan şekilde kullanılmasını engelliyor veya kullanım imkânını önemli ölçüde azaltıyorsa hukuken “ayıp” olarak değerlendirilebilir. Kiracı böyle bir durumda soruna katlanmak zorunda değildir; ayıbın giderilmesini, kira bedelinde indirim yapılmasını, uğradığı zararın karşılanmasını ve şartları oluşmuşsa kira sözleşmesinin feshedilmesini isteyebilir. Ancak bu hakların kullanılabilmesi için ayıbın zamanında bildirilmesi, doğru şekilde belgelenmesi ve kanunda öngörülen sürecin izlenmesi önemlidir.
Kiralanandaki Ayıp Nedir?
Kiralanandaki ayıp, taşınmazın sözleşmede amaçlanan şekilde kullanılmasını engelleyen veya kullanım imkânını azaltan eksiklik ve bozukluklardır.
Örneğin;
- Evde rutubet ve küf bulunması,
- Çatıdan, duvardan veya üst kattan su sızması,
- Elektrik veya su tesisatının arızalı olması,
- Kombinin ya da mevcut ısıtma sisteminin çalışmaması,
- Evin yeterince ısıtılamaması,
- Tuvalet, banyo veya gider sistemlerinin kullanılamaması,
- Evin sağlık veya güvenlik bakımından kullanıma elverişli olmaması
kiralanandaki ayıp kapsamında değerlendirilebilir.
Ayıp, taşınmazın kiracıya teslim edildiği sırada mevcut olabileceği gibi kira ilişkisi devam ederken sonradan da ortaya çıkabilir.
Ayıp Ev Sahibine Nasıl Bildirilmelidir?
Kiracı, taşınmazda sonradan ortaya çıkan gizli ayıpları ve kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı eksiklikleri gecikmeden kiraya verene bildirmelidir. Bildirimde ayıbın ne olduğu, ne zaman ortaya çıktığı, evin kullanımını nasıl etkilediği ve hangi onarımın talep edildiği açıkça belirtilmelidir.
Ayıp;
- Fotoğraf,
- Video,
- Teknik servis raporu,
- Apartman yönetimi yazışmaları,
- Usta veya bilirkişi tespiti
gibi delillerle belgelenmelidir.
WhatsApp ve SMS üzerinden yapılan bildirimler ileride ispat ve yazılı bildirim tartışması doğurabileceğinden, özellikle önemli ayıplarda bildirimin noter ihtarnamesi gibi güvenli bir yazılı yöntemle yapılması gerekir.
Kiracı, ayıbı kiraya verene bildirmeden ve giderilmesi için uygun süre vermeden doğrudan onarım yaptırmamalıdır.
Kiracı Ayıbın Giderilmesini İsteyebilir mi?
Kiralanan taşınmaz sonradan ayıplı hâle gelirse kiracı, kiraya verenden ayıbın uygun bir süre içerisinde giderilmesini isteyebilir.
Uygun sürenin belirlenmesinde;
- Ayıbın niteliği,
- Evin kullanımını ne ölçüde etkilediği,
- Onarımın teknik kapsamı,
- Zararı büyütme ihtimali,
- Sağlık veya güvenlik riski oluşturup oluşturmadığı
dikkate alınmalıdır.
Ciddi bir su sızıntısı, elektrik tesisatındaki güvenlik riski veya kış aylarında ısıtma sisteminin çalışmaması ile küçük bir duvar çatlağının giderilmesi için verilecek süre aynı olmayacaktır.
Kiracı Onarım Masrafını Kira Bedelinden Düşebilir mi?
Kiracı, evdeki hasarı veya eksikliği fark ettikten sonra doğrudan tamir ettirip fatura bedelini kira ücretinden kendiliğinden düşemez. Gerekli şartlar oluşmadan yapılan kesinti, eksik kira ödemesi olarak değerlendirilebilir.
Kiracının onarım bedelini kira ücretinden düşebilmesi için;
- Kira sözleşmesinde “Kiracı, ortaya çıkan aksaklığı kendisi yaptırıp bedelini kiradan düşebilir.” şeklinde açık bir hüküm bulunması veya
- Kiraya verenin yapılacak onarıma ve bedelin kiradan düşülmesine sonradan yazılı olarak onay vermesi
gerekir.
Bu yönde bir sözleşme hükmü veya kiraya verenin yazılı onayı bulunmuyorsa kiracı, sulh hukuk mahkemesinden hâkim müdahalesi isteyebilir. Kiracı, onarımı yaptırmışsa fatura ve diğer belgeleri mahkemeye sunarak yaptığı masrafın kira bedelinden mahsup edilmesini veya kendisine ödenmesini talep edebilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 306. maddesine göre kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir süre içerisinde giderilmesini isteyebilir. Bu süre içerisinde ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına giderebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir.
Ancak bu hak keyfî şekilde kullanılamaz. Ayıbın kiraya verene bildirildiğinin, uygun süre verildiğinin, onarımın gerekli olduğunun ve yapılan masrafın miktarının ispatlanması gerekir.
Kira Bedelinde İndirim İstenebilir mi?
Türk Borçlar Kanunu’nun 307. maddesine göre kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların bulunması hâlinde kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.
İndirim, kiraya verenin ayıbı öğrendiği tarihten ayıbın giderildiği tarihe kadar geçen dönem için talep edilebilir.
İndirim oranı belirlenirken;
- Ayıbın niteliği,
- Evin hangi bölümünü etkilediği,
- Evin kullanımını ne ölçüde engellediği,
- Ayıbın devam ettiği süre,
- Kiracının evden yararlanmasının tamamen mi yoksa kısmen mi engellendiği
dikkate alınır.
Kiracı, indirim miktarını kendi takdirine göre belirleyerek kira bedelini eksik ödememelidir. Tarafların indirim miktarında anlaşamaması hâlinde kiracı, kira bedelinde indirim yapılmasını arabuluculuk ve dava yoluyla talep edebilir.
Ağır Ayıp Nedeniyle Kira Sözleşmesi Feshedilebilir mi?
Ayıbın, kiralananın amaçlanan kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması veya önemli ölçüde engellemesi ve kiraya verene verilen uygun süre içerisinde giderilmemesi hâlinde kiracı kira sözleşmesini feshedebilir.
Örneğin;
- Evin sağlık bakımından oturmaya elverişli olmaması,
- Giderilmeyen yoğun rutubet veya küf,
- Sürekli su sızıntısı veya su baskını,
- Tehlikeli elektrik tesisatı,
- Evin ısıtılamaması,
- Tuvalet, su veya gider sistemlerinin kullanılamaması
somut olayın özelliklerine göre ağır ayıp oluşturabilir.
Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine uygun bir süre içerisinde kiralananı ayıpsız bir benzeriyle değiştirebilir. Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve kiracının uğradığı zararın tamamını gidererek kiracının seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir.
Her ayıp sözleşmenin feshedilmesi için yeterli değildir. Ayıbın ağırlığı, evin kullanımına etkisi, giderilip giderilemeyeceği, kiraya verene bildirim yapılıp yapılmadığı ve uygun süre verilip verilmediği birlikte değerlendirilmelidir.
Kiracı Ayıp Nedeniyle Uğradığı Zararı İsteyebilir mi?
Türk Borçlar Kanunu’nun 308. maddesine göre kiraya veren, kusuru bulunmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür.
Örneğin su sızıntısı nedeniyle kiracıya ait mobilyaların, elektronik eşyaların, kıyafetlerin veya diğer kişisel eşyaların zarar görmesi hâlinde kiracı zararının karşılanmasını isteyebilir.
Kiracının tazminat talep edebilmesi için;
- Ayıbın varlığını,
- Meydana gelen zararı,
- Ayıp ile zarar arasındaki bağlantıyı,
- Zararın miktarını
ispatlaması gerekir.
Zararın giderilmesinin istenmesi, kiracının ayıbın giderilmesini, kira bedelinde indirim yapılmasını veya ağır ayıp nedeniyle sözleşmeyi feshetmesini engellemez.
Kiracının Yaptığı Zorunlu ve Faydalı Masraflar
Kiracının taşınmaza yaptığı masraflar zorunlu, faydalı veya lüks masraf niteliğinde olabilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 321. maddesine göre kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilir. Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak aksi kararlaştırılmadıkça taşınmazın eski hâliyle geri verilmesini isteyemez.
Kiracı, aksi yazılı olarak kararlaştırılmamışsa kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler nedeniyle taşınmazda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.
Sözleşmede aksine hüküm bulunmaması hâlinde kiracı, kiralanana yaptığı ve sökülüp götürülmesi mümkün olmayan zorunlu ve faydalı imalatların bedelini vekâletsiz iş görme hükümleri kapsamında kiraya verenden talep edebilir.
Kiracının yaptığı imalatlar bakımından;
- Hangilerinin zorunlu ve faydalı masraf olduğu,
- Hangilerinin lüks masraf niteliğinde bulunduğu,
- İmalatların yapıldığı tarih,
- Yapıldıkları tarihteki rayiç bedelleri,
- Yıpranma payları,
- Sökülüp götürülmelerinin mümkün olup olmadığı,
- Kiraya veren tarafından benimsenip benimsenmedikleri
ayrı ayrı belirlenmelidir.
İmalatların yapıldığı tarih ispatlanamıyorsa kira sözleşmesinin başlangıcında yapıldığı kabul edilebilir. Zorunlu, faydalı ve sökülüp götürülmesi mümkün olmayan imalatların bedeli, yapıldığı tarihteki rayiç değerinden yıpranma payı düşülerek hesaplanır.
Kiracının yaptığı, sökülüp götürülemeyen ve kiraya veren tarafından benimsenen zorunlu ve faydalı giderler, kural olarak kiralananın tahliye edilmesiyle talep edilebilir hâle gelir.
Kiracı Ayıp Ortaya Çıktığında Nasıl Hareket Etmelidir?
Kiracı, taşınmazda ayıp veya önemli bir eksiklik fark ettiğinde;
- Ayıbı fotoğraf ve videoyla kayıt altına almalı,
- Gerekirse teknik servis veya uzman raporu almalı,
- Ayıbı gecikmeden kiraya verene yazılı olarak bildirmeli,
- Ayıbın giderilmesi için uygun süre vermeli,
- Bildirimin kiraya verene ulaştığını belgelemeli,
- Yapılan bütün yazışmaları saklamalı,
- Onarım yapılmışsa fatura ve servis belgelerini muhafaza etmeli,
- Gerekli hukuki şartlar oluşmadan onarım bedelini kira ücretinden kendiliğinden düşmemeli,
- Ayıp giderilmezse kira indirimi, tazminat, onarım bedelinin tahsili veya fesih haklarından uygun olanını kullanmalı,
- Tahliye söz konusuysa fesih ve anahtar teslim işlemlerini belgelendirmelidir.
Kiralanandaki ayıbın niteliği, kira sözleşmesindeki hükümler, kiraya verene yapılan bildirim ve ayıbın evin kullanımına etkisi, kiracının hangi hakkı kullanabileceğinin belirlenmesinde önem taşır.
Kiralanandaki ayıp nedeniyle hangi hakkın kullanılabileceği; sorunun niteliğine, evin kullanımını ne ölçüde etkilediğine, kiraya verene yapılan bildirime ve kira sözleşmesindeki hükümlere göre değişir. Onarım masrafının kira bedelinden düşülmesi, kira indirimi talep edilmesi veya sözleşmenin feshedilmesi gibi işlemlerin gerekli şartlar oluşmadan yapılması, kiracı açısından eksik kira ödemesi ve tahliye riski doğurabilir. Kiralanandaki ayıbın belgelenmesi, ihtarname hazırlanması, zorunlu arabuluculuk ve dava sürecinin yürütülmesi hakkında hukuki destek almak için Demireller Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Bir yanıt yazın