Acele kamulaştırma, kamu yararının gerektirdiği istisnai durumlarda, olağan kamulaştırma işlemleri tamamlanmadan taşınmaza el konulmasını sağlayan özel bir kamulaştırma usulüdür.
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesinde düzenlenen bu usulde, taşınmazın bedeli mahkeme tarafından belirlenir ve idarece bankaya yatırılır. Ardından taşınmaza acele olarak el konulabilir. Ancak bu işlem, taşınmazın mülkiyetinin doğrudan idareye geçtiği veya belirlenen bedelin kesinleştiği anlamına gelmez.
Peki, acele kamulaştırma süreci nasıl işler? Belirlenen bedel düşükse ne yapılabilir? Taşınmaz malikleri hangi hukuki haklara sahiptir?
Acele Kamulaştırma Hangi Hallerde Yapılabilir?
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesi uyarınca acele kamulaştırma;
- 3634 sayılı Millî Müdafaa Mükellefiyeti Kanunu’nun uygulanmasında yurt savunması ihtiyacının bulunduğu durumlarda,
- Cumhurbaşkanınca aceleliğine karar verilen hallerde,
- Özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda
uygulanabilir.
Uygulamada karayolları, enerji tesisleri, barajlar, sulama projeleri ve diğer altyapı yatırımları kapsamında acele kamulaştırma kararlarıyla karşılaşılmaktadır.
Bununla birlikte acele kamulaştırma istisnai bir usuldür. Bir projenin kamu yararına yönelik olması, her durumda acele kamulaştırma yapılabileceği anlamına gelmez. Somut olayda aceleliği gerektiren koşulların bulunması ve mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin hukuka uygun olması gerekir.
Acele Kamulaştırma Süreci Nasıl İşler?
Acele kamulaştırmada idari kararın alınması ile taşınmaza el konulması ve mülkiyetin idareye geçirilmesi farklı aşamalardır.
Süreç genel olarak şu şekilde ilerler:
- Acele kamulaştırma kararı alınır. Kanunda belirtilen koşullara dayanılarak ilgili taşınmazlar hakkında acele kamulaştırma süreci başlatılır.
- İdare mahkemeye başvurur. İlgili idare, taşınmazın değerinin tespiti amacıyla taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesine başvurur.
- Taşınmazın bedeli belirlenir. Mahkeme, bilirkişi incelemesi yaptırarak taşınmazın değerini tespit eder.
- Bedel bankaya yatırılır. Mahkemece belirlenen tutar, idare tarafından taşınmaz maliki adına bankaya depo edilir. Bunun ardından acele el koyma işlemi gerçekleştirilebilir.
- Kamulaştırmanın kalan işlemleri tamamlanır. İdare, taşınmazın anlaşma yoluyla satın alınmasına ilişkin işlemleri yürütür. Anlaşma sağlanamaması halinde bedel tespiti ve tescil davası açılır.
Önemli: Acele el koyma kararı, taşınmazın mülkiyetini kendiliğinden idareye geçirmez. Mülkiyetin devri için kamulaştırma sürecinin ilgili kanun hükümlerine göre tamamlanması gerekir.
Acele Kamulaştırma Kaç Gün Sürer?
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesinde, mahkemenin acele değer tespiti işlemi bakımından yedi günlük süre öngörülmüştür.
Ancak acele kamulaştırma sürecinin tamamı yedi günde sona ermez.
Acele el koyma aşamasından sonra idarenin olağan kamulaştırma işlemlerini tamamlaması gerekir. Taraflar arasında anlaşma sağlanamaması halinde açılacak bedel tespiti ve tescil davası da sürecin devamını oluşturur.
Dolayısıyla kanunda belirtilen yedi günlük süre, kamulaştırma işlemlerinin tamamlanması veya taşınmazın mülkiyetinin idareye geçmesi için öngörülmüş genel bir süre değildir.
Acele Kamulaştırma Bedeli Nasıl Hesaplanır?
Kamulaştırma bedeli, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesinde düzenlenen değerleme esasları çerçevesinde belirlenir.
Taşınmazın niteliği, konumu, yüzölçümü, kullanım özellikleri ve değerini etkileyen diğer unsurlar dikkate alınır.
Değerleme yöntemi taşınmazın arazi, arsa veya yapı niteliğinde olmasına göre değişir.
Tarla ve Tarım Arazilerinde Kamulaştırma Bedeli
2942 sayılı Kanun’un 11/1-f maddesi uyarınca arazi niteliğindeki taşınmazların değerinin belirlenmesinde, bulunduğu yer ve koşullarda olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelir esas alınır.
Bu kapsamda taşınmazın tarımsal niteliğine uygun ürün münavebesi, ortalama verim, ürünlerin satış fiyatları ve üretim giderleri değerlendirilir.
Yıllık net gelirin uygun kapitalizasyon faiz oranına bölünmesiyle arazi değeri hesaplanır. Kanunda öngörülen diğer objektif değer unsurları da dikkate alınır.
Arsalarda Kamulaştırma Bedeli
Arsa niteliğindeki taşınmazlarda, kamulaştırma gününden önce gerçekleştirilen ve özel amaç taşımayan emsal satışlar esas alınır.
Emsal taşınmazların konumu, imar durumu, yüzölçümü ve diğer özellikleri karşılaştırılarak kamulaştırılan taşınmazın değeri belirlenir.
Yapılarda Kamulaştırma Bedeli
Yapıların değerinin belirlenmesinde resmî birim fiyatlar, yapı maliyeti ve yıpranma payı dikkate alınır.
Taşınmazın niteliğine uygun değerleme yönteminin kullanılmaması veya değerini etkileyen özelliklerin eksik değerlendirilmesi, bilirkişi raporuna itiraz konusu olabilir.
Acele Kamulaştırmada Belirlenen İlk Bedel Kesin midir?
Hayır. Acele el koyma aşamasında belirlenen bedel, taşınmazın nihai kamulaştırma bedeli değildir.
2942 sayılı Kanun’un 27. maddesi kapsamında gerçekleştirilen ilk değer tespiti, idarenin taşınmaza acele olarak el koyabilmesini sağlayan usulün bir parçasıdır.
İdare ile malik arasında anlaşma sağlanamaması halinde, 2942 sayılı Kanun’un 10. maddesi kapsamında açılacak bedel tespiti ve tescil davasında taşınmazın değeri yeniden belirlenir.
Bu nedenle ilk aşamada belirlenen bedelin düşük olması, taşınmaz malikinin daha yüksek bir kamulaştırma bedeli belirlenmesini talep etmesine engel değildir.
Acele Kamulaştırma Bedeline Nasıl İtiraz Edilir?
Acele kamulaştırma bedelinin düşük olduğunu düşünen taşınmaz maliklerinin en önemli haklarından biri, bedel tespiti ve tescil davasında değerlemeye ilişkin itirazlarını ileri sürebilmeleridir.
Bedel tespiti ve tescil davasını kural olarak idare açar. Taşınmaz maliki bu davada davalı sıfatıyla yer alır.
Malik, mahkemece alınan bilirkişi raporuna itiraz ederek taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesini talep edebilir.
Örneğin;
- Tarım arazisinin net gelirinin hatalı hesaplanması,
- Arsa değerlemesinde uygun olmayan emsal satışların kullanılması,
- Taşınmazın konumunun veya imar özelliklerinin yeterince dikkate alınmaması,
- Yapıların, ağaçların veya diğer değer unsurlarının eksik değerlendirilmesi,
- Kısmi kamulaştırma nedeniyle kalan taşınmazda oluşan değer kaybının hesaplanmaması
bilirkişi raporuna yönelik itirazların konusunu oluşturabilir.
Mahkeme, itirazları değerlendirerek ek bilirkişi raporu alınmasına veya yeniden bilirkişi incelemesi yapılmasına karar verebilir.
Bu aşamada önemli olan yalnızca belirlenen bedelin düşük olduğunu ileri sürmek değil, değerleme raporundaki eksiklikleri somut ve teknik gerekçelerle ortaya koymaktır.
Taşınmazın Yalnızca Bir Kısmı Kamulaştırılıyorsa Ne Olur?
Kamulaştırma her zaman taşınmazın tamamını kapsamayabilir. Özellikle yol ve altyapı projelerinde taşınmazın belirli bir bölümünün kamulaştırılması mümkündür.
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 12. maddesi, kısmi kamulaştırmada bedelin belirlenmesine ilişkin esasları düzenlemektedir.
Örneğin taşınmazın bir bölümünün kamulaştırılması nedeniyle geriye kalan kısmın kullanım bütünlüğü bozulabilir, ulaşım imkânları azalabilir veya taşınmazın ekonomik değeri düşebilir.
Bu durumda yalnızca kamulaştırılan bölümün değeri değil, kanunda öngörülen koşullar çerçevesinde geriye kalan taşınmazda oluşan değer kaybı da değerlendirilir.
Acele Kamulaştırma Bedeli Bankadan Çekilebilir mi?
Evet. Acele kamulaştırma kapsamında malik adına bankaya yatırılan bedel, ilgili mahkeme kararı ve ödeme koşulları çerçevesinde tahsil edilebilir.
Bedelin bankadan çekilmiş olması, taşınmaz malikinin belirlenen kamulaştırma bedelini kabul ettiği veya daha yüksek bedel talep etme hakkından vazgeçtiği anlamına gelmez.
Malik, bedeli tahsil etmiş olsa dahi idarenin açacağı bedel tespiti ve tescil davasında taşınmazın gerçek değerinin belirlenmesini talep edebilir.
Ancak bedelin tahsil edilmesi ile 2942 sayılı Kanun’un 8. maddesi kapsamında idareyle bedel üzerinde anlaşmaya varılması farklı hukuki işlemlerdir. Anlaşma yoluyla satın alma işleminin tamamlanması halinde, kanunda öngörülen bağlayıcı hukuki sonuçlar doğar.
Kamulaştırılacak Taşınmaz Miras Kalmışsa Ne Olur?
Kamulaştırılacak taşınmazın tapuda kayıtlı malikinin vefat etmiş olması, kamulaştırma işlemlerinin yürütülmesine tek başına engel değildir.
Türk Medeni Kanunu’nun 599. maddesi uyarınca mirasçılar, mirasbırakanın ölümüyle mirası kanun gereğince kazanırlar.
Bu nedenle tapuda miras intikali henüz yapılmamış olsa bile mirasçıların taşınmaz üzerindeki hakları dikkate alınır.
Kamulaştırma sürecinde mirasçıların belirlenmesi, taraf teşkilinin sağlanması ve bedelin hak sahiplerine ödenmesi önem taşır.
Mirasçılar da taşınmaz üzerindeki hakları kapsamında kamulaştırma bedelinin belirlenmesine ilişkin yargılamada itirazlarını ileri sürebilirler.
Acele Kamulaştırma Kararına Karşı İptal Davası Açılabilir mi?
Evet. Acele kamulaştırma kararının hukuka uygunluğu idari yargıda denetlenebilir.
Taşınmaz maliki, acele kamulaştırmanın kanuni koşullarının oluşmadığını, somut olayda acelelik ihtiyacının bulunmadığını veya mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin hukuka aykırı olduğunu ileri sürerek iptal davası açabilir.
Burada iki farklı hukuki yolun birbirinden ayrılması gerekir:
Acele kamulaştırma kararının hukuka uygunluğuna ilişkin uyuşmazlıklar idari yargıda, kamulaştırma bedelinin belirlenmesine ilişkin uyuşmazlıklar ise adli yargıda incelenir.
İptal davası açılması, idari işlemin uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz. Koşulların bulunması halinde yürütmenin durdurulması talep edilebilir.
Dava açma süreleri ise işlemin niteliğine, bildirim şekline ve uygulanacak usul hükümlerine göre değerlendirilmelidir. Bu nedenle taşınmaz maliklerinin süreleri dikkatle takip etmesi önemlidir.
Aydın’da Acele Kamulaştırma: Çıldır Havalimanı Kararı
Aydın Çıldır Havalimanı kapsamında alınan ve Resmî Gazete’de yayımlanan acele kamulaştırma kararı, karar kapsamındaki taşınmaz maliklerinin mülkiyet hakları ve kamulaştırma bedelleri bakımından önemli hukuki sonuçlar doğurmaktadır.
Çıldır Havalimanı acele kamulaştırma kararı kapsamında taşınmazı bulunan kişilerin, öncelikle taşınmazlarının karar kapsamında bulunup bulunmadığını ve kamulaştırma işleminin hangi aşamada olduğunu belirlemeleri gerekir.
Acele el koyma aşamasında mahkemece tespit edilen bedel, taşınmazın nihai kamulaştırma bedeli değildir.
Taşınmazın değerinin eksik belirlendiğini düşünen malikler, idarenin açacağı bedel tespiti ve tescil davasında bilirkişi raporuna itiraz edebilirler.
Özellikle taşınmazın arazi veya arsa niteliği, konumu, değerleme yöntemi ve varsa kısmi kamulaştırmadan kaynaklanan değer kaybı, bedelin belirlenmesinde önem taşır.
Bunun yanında acele kamulaştırma kararının hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa idari yargıda iptal davası açılması da değerlendirilebilir.
Çıldır Havalimanı acele kamulaştırma kararı taşınmazınızı etkiliyor mu? Belirlenen kamulaştırma bedelinin düşük olduğunu mu düşünüyorsunuz?
Kamulaştırma kararının incelenmesi, bedel tespiti ve tescil davaları ile bilirkişi raporlarına itiraz süreçleri hakkında hukuki bilgi ve danışmanlık almak için Aydın/Nazilli’de faaliyet gösteren Demireller Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Sonuç: Acele Kamulaştırmada Haklarınızı Koruyun
Acele kamulaştırma, idareye taşınmaza olağan kamulaştırma işlemleri tamamlanmadan el koyma imkânı tanısa da taşınmaz malikinin mülkiyet hakkına ilişkin hukuki güvenceleri ortadan kaldırmaz.
Acele el koyma aşamasında belirlenen bedel kesin değildir. Taşınmaz malikleri, idare tarafından açılan bedel tespiti ve tescil davasında taşınmazın gerçek değerine ilişkin itirazlarını ileri sürebilir. Ayrıca acele kamulaştırma kararının hukuka uygunluğu idari yargıda denetlenebilir.
Taşınmazınız hakkında acele kamulaştırma kararı mı alındı? Kamulaştırma bedelinin düşük belirlendiğini mi düşünüyorsunuz?
Acele kamulaştırma işlemlerinin hukuki yönden incelenmesi, bilirkişi raporlarına itiraz, kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil davaları ile miras yoluyla intikal eden taşınmazlara ilişkin uyuşmazlıklarda hukuki danışmanlık almak için Demireller Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.
Bu yazı genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Her kamulaştırma işleminin hukuki sonuçları somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.
Bir yanıt yazın