Nazilli Gayrimenkul ve Kamulaştırma Hukuku Danışmanlığı

Gayrimenkul ve kamulaştırma hukuku; taşınmazın mülkiyeti, kullanımı ve devri ile kamu idaresinin taşınmaza müdahalesinden doğan uyuşmazlıkları kapsar. Av. Betül Demireller, Nazilli’deki bürosunda ve Aydın çevresinde bu dosyalarda hukuki danışmanlık ve dava takibi sunar.

Hangi Sorunlarda Danışmanlık ve Dava Takibi Sunuyoruz?

Kamulaştırma ve acele kamulaştırma

Kamulaştırma kararının tebliği veya ilanı, bedel tespiti davası, idare ile uzlaşma görüşmeleri ve acele kamulaştırma kararına karşı hukuki yolların değerlendirilmesi bu başlık altındadır. Acele kamulaştırma, bedel tespiti ve dava süreci rehberi konuyu genel hatlarıyla anlatır.

Kamulaştırmasız el atma

İdare, kamulaştırma yapmadan taşınmazı fiilen kullanıyorsa mülkiyet hakkı Anayasa’nın 35. ve 46. maddeleri çerçevesinde değerlendirilir. Dosyada taşınmazın fiilen kullanım durumu, el atmanın başlangıcı ve talep edilebilecek bedel veya tazminat incelenir.

Tapu iptali ve tescil

Muvazaa, ehliyetsizlik, sahtelik veya geçersiz işleme dayanan tescillerde tapu kaydının düzeltilmesi istenebilir. Tapu kaydının geçmişi ve taşınmazın bugünkü maliki dosyanın seyrini belirler.

Taşınmaz satışı, kira ve tahliye uyuşmazlıkları

Satış vaadi ve devir sürecindeki anlaşmazlıklar, kira bedeli ve kira sözleşmesinin sona ermesi, tahliye ve ayıp iddiaları bu kapsamdadır. İlgili rehberler: kira sözleşmesi yaparken dikkat edilecekler ve yeni taşınılan evde ayıp ve kiracının hakları.

Kaçak yapı, imar ve kentsel dönüşüm

Yapı tatil tutanağı, idari para cezası ve yıkım kararlarına karşı idari yargı yolu ile riskli yapı tespiti ve kentsel dönüşüm uygulamaları değerlendirilir. Bkz. kaçak yapı, yazlık ve pergola ruhsat rehberi ve riskli yapı tespiti rehberi.

Arazi toplulaştırma

Toplulaştırma projesi kapsamında parsellerin yeniden düzenlenmesi, ilan ve itiraz aşamaları ve dağıtım sonucuna ilişkin hukuki değerlendirme yapılır. Toplulaştırmaya ilişkin esaslar 6200 sayılı Kanun’un ek 9. maddesinde düzenlenmiştir. Ayrıntı için Aydın arazi toplulaştırması rehberine bakabilirsiniz.

Kamulaştırmada İki Ayrı Yargı Yolu

Kamulaştırma dosyalarında en sık karıştırılan nokta, aynı süreçte iki ayrı davanın bulunabilmesidir.

• İdari yargı: Kamulaştırma işleminin, yani kamu yararı kararının veya acele kamulaştırma kararının hukuka uygunluğu iptal davasıyla denetlenir (2942 sayılı Kanun m.14).
• Adli yargı: Bedelin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili davası, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür (2942 sayılı Kanun m.10). Kamulaştırma belgelerindeki maddi hataların düzeltimi davası da adli yargıda açılır (m.14).

Olağan kamulaştırmada m.14 kapsamındaki dava süresi otuz gündür; süre, malike yapılan tebligattan, tebligat yapılamayanlarda ilandan itibaren işler. Acele kamulaştırma dahil diğer hallerdeki süreler ve görevli mahkeme farklı olabilir; sürelerin başlangıcı somut dosyada tebligat ve ilan tarihlerine göre kontrol edilir.

Anayasa Mahkemesi, 2942 sayılı Kanun’un m.10 ve m.14 hükümlerinin bazı fıkra ve ibarelerini iptal etmiştir (örneğin E.2024/101, K.2024/232 ve E.2025/148, K.2025/141). Bu nedenle iki davanın birbirine etkisi, güncel kanun metni ve iptal kararlarının yürürlük tarihleri esas alınarak değerlendirilir.

Süreç Nasıl İşler?

Her dosya farklıdır; genel çerçeve şöyledir:

1. Belge ve kayıt incelemesi: Tapu kaydı, tebligatlar, idare yazışmaları ve varsa önceki karar ve raporlar incelenir.
2. Hukuki yolun belirlenmesi: İdari yargı, adli yargı, arabuluculuk veya idareye başvuru yollarından hangisinin gerektiği ve sürelerin durumu değerlendirilir.
3. Dava veya başvurunun hazırlanması: Dilekçe ve deliller hazırlanır; gerekli hallerde ihtiyati tedbir veya yürütmeyi durdurma talebi değerlendirilir.
4. Keşif ve bilirkişi aşaması: Taşınmaz yerinde incelenir; bilirkişi raporuna karşı gerekçeli beyan sunulur.
5. Karar ve sonrası: Karara karşı kanun yolu, bedelin tahsili veya tescil işlemleri takip edilir.

Başvurmadan Önce Dikkat Edilecek Hususlar

• Tebligat, ilan ve idare yazılarını tarihleriyle birlikte saklayın; sürelerin başlangıcı bu belgelere göre belirlenir.
• İdareyle uzlaşma, ferağ veya boşaltma belgesi imzalamadan önce metni hukuki açıdan değerlendirin.
• Taşınmazın güncel tapu kaydını ve imar durumunu temin edin.
• Taşınmazdaki yapı, ağaç ve ürünlerin fotoğraf ve ölçümlerini tarihli olarak saklayın.
• Kira dosyalarında dava açmadan önce arabuluculuk şartını kontrol edin.
• Sözlü anlaşmaları mümkünse yazılı hale getirin; ödemeleri banka kaydıyla yapın.

İlk Görüşmede Getirmeniz Gereken Belgeler

• Kimlik belgesi ve varsa vekâletname
• Tapu kaydı, tapu senedi veya tapu kayıt örneği
• Kamulaştırma tebligatı, ilan veya idare kararı
• Kira sözleşmesi, ihtarname ve ödeme dekontları
• Yapı ruhsatı, imar durumu veya yapı tatil tutanağı
• Fotoğraf, ölçüm ve bilirkişi raporu gibi mevcut belgeler
• Önceki dava veya icra dosyası varsa belgeleri

İlk görüşmede ne olur?

• Olay ve belgeler dinlenir; uyuşmazlığın hukuki niteliği belirlenir.
• Dikkat edilmesi gereken süreler ve olası hukuki yollar anlatılır.
• Süreç adımları ve gerekli ek belgeler paylaşılır.
• Kesin sonuç vaadinde bulunulmaz.

Nazilli ve Aydın Çevresinde Hizmet

Büromuz Nazilli’dedir; Nazilli ve Aydın çevresindeki müvekkillere hizmet veriyoruz. Dosyalar taşınmazın bulunduğu yer ve yetkili mahkemeye göre takip edilir; gerektiğinde yargı çevresi dışındaki dosyalar için de görüşme yapılabilir.

Sık Sorulan Sorular

Acele kamulaştırma nedir?

Acele kamulaştırma, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesi uyarınca yurt savunması ihtiyacı veya acelelik halinde Cumhurbaşkanı kararıyla uygulanan ve taşınmaza hızlı el konulmasına imkân veren istisnai bir kamulaştırma yoludur. Olağan sürecin bazı adımları sonradan tamamlanır. Bazı özel kanunlarda da acele kamulaştırmaya ilişkin hükümler bulunur; ayrıntılar acele kamulaştırma rehberimizde yer alır.

Kamulaştırmasız el atma nedir?

Kamulaştırmasız el atma, idarenin kamulaştırma işlemi yapmadan ve bedelini ödemeden özel mülkiyetteki taşınmazı fiilen kullanmasıdır. Mülkiyet hakkı ve kamulaştırma güvencesi Anayasa’nın 35. ve 46. maddelerinde düzenlenir. Hangi bedelin veya tazminatın talep edilebileceği, el atmanın başlangıcına ve taşınmazın fiilen kullanım durumuna göre somut dosyada belirlenir.

Kamulaştırma bedeli nasıl artırılır?

Bedel, bedel tespiti davasında mahkemece görevlendirilen bilirkişi kurulunun değerlemesiyle belirlenir; bu nedenle bedele itiraz, bilirkişi raporunun ve emsal verilerinin hukuki olarak denetlenmesiyle yürütülür. Kanun, değerlemede taşınmazın cinsi, yüzölçümü, net geliri ve emsal satışlar gibi unsurların dikkate alınmasını öngörür (2942 sayılı Kanun m.11). Sonuç dosyaya göre değişir; hiçbir artış garanti edilemez.

Kamulaştırma işlemine karşı hangi mahkemede dava açılır?

Kamulaştırma işleminin hukuka uygunluğu idari yargıda iptal davasıyla, bedelin tespiti ve idare adına tescil ise adli yargıda, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde görülür (2942 sayılı Kanun m.10 ve m.14). İki yol birbirinden ayrıdır. Dava açma süreleri kanunda belirlidir ve tebligat veya ilan tarihine göre somut dosyada kontrol edilir.

Tapu iptal ve tescil davası hangi hallerde açılır?

Tapu kaydı hukuki sebebe dayanmıyorsa veya bağlayıcı olmayan bir işleme dayanıyorsa, hakkı zedelenen kişi tescilin düzeltilmesini dava edebilir (TMK m.1024 ve m.1025). İyi niyetli üçüncü kişinin tapu siciline güvenerek kazandığı haklar korunduğundan (TMK m.1023) dosyanın başında tapu kaydının geçmişi incelenir. Taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12).

Kira uyuşmazlığında dava açmadan önce arabuluculuk gerekir mi?

Evet, kira ilişkisinden doğan davalarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak kural olarak dava şartıdır; bu zorunluluk 7445 sayılı Kanun’la 6325 sayılı Kanun’a eklenen m.18/B ile getirilmiş ve 1 Eylül 2023’ten itibaren uygulanmaktadır. İlamsız icra yoluyla tahliye gibi icra hukuku yolları bu kuralın dışında tutulmuştur. Hangi yolun izleneceği somut dosyada belirlenir.

İlgili Rehber Yazıları

• Acele Kamulaştırma Nedir? Bedel Tespiti, İtiraz ve Dava Süreci
• Riskli Yapı Tespiti Nedir? Kentsel Dönüşüm Süreci
• Kira Sözleşmesi Yaparken Nelere Dikkat Edilmeli? 2026 Rehberi
• Yeni Taşınılan Evde Ayıp ve Kiracının Hakları
• Kaçak Yapı, Yazlık ve Pergola Ruhsat Rehberi
• Aydın Arazi Toplulaştırması Rehberi

Diğer çalışma alanlarımız için hizmetlerimiz ve çalışma alanlarımız sayfalarına göz atabilirsiniz.

Hukuki Dayanaklar

• Türkiye Cumhuriyeti Anayasası m.35 ve m.46
• 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.10, m.11, m.14 ve m.27
• 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu (iptal davası usulü)
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.12
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.1023, m.1024 ve m.1025
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmesine ilişkin hükümler (m.299 ve devamı)
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B (7445 sayılı Kanun’la eklenmiştir)
• 3194 sayılı İmar Kanunu m.32 ve m.42
• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (ilgili hükümler)
• 6200 sayılı Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğünün Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun, ek m.9 (arazi toplulaştırma)
• Anayasa Mahkemesi kararları: E.2024/101, K.2024/232 (25.12.2024); E.2025/148, K.2025/141 (10.07.2025)

Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez; Kasım 2026 itibarıyla mevzuata göre hazırlanmıştır.